购房营业税怎么算（2021年房产营业税新政策）

提问：房姐你好，我在上海工作五年，加上父母的钱可以购入一套房子，想了解一下买房的税费是怎么计算的？

回答：买房需要缴纳契税、个人所得税、营业税和附加税等等。

其中金额占比比较大的契税，是按照房屋面积的多少进行收取，初次购买房屋，并且面积在90平米以下的普通住宅，契税按照网签价的1%收取，如果是90平米以上的房屋，不足144平米的按照1.5%收取，大于144平米的住宅，按照3%的标准收取以家庭为单位，有多套房的情况之下，统一按照网签价的3%收取。征收个人所得税和营业税针对于二手房来说，如果房子已经满够两年的情况之下，免征营业税，在满足5年并且是唯一住房的情况之下，免征个人所得税。如果房龄不足，一线城市的非普通住宅按照差额5%收取营业税，二线及其以下城市未满两年的情况下，要交全额5%的营业税。在未满5年的商品房，无论是多套还是首套的情况之下，都需要按照差额的2%缴纳个人所得税。

贰

提问：您好房姐，请问上海总价300万投资，新房和二手房更倾向哪种呀？分别有推荐的吗？

回答：你好，当房价高昂到如此地步时，很多人买房开始纠结了，不知道是买新房好，还是二手房合算了。最好是每分钱都花在“刀刃”上，房子选择也是最正确的。在上海，300万基本上买不到什么好的新房，有的话也很远。如果一定要选，可以考虑下嘉定的。我建议优先考虑二手房。

叁

提问：房姐，你好，坐标上海，总价300-400万，2012年后建成的、希望品质好些，你可否推荐几个值得投资的小区？

回答：你好，这个预算估计只能在近郊板块选择了，建议考虑外环附近，比如大虹桥及其辐射区、三林浦江镇、唐镇孙桥、淞南淞宝、南翔马陆、九亭泗泾。

肆

提问：房姐，您是房产专家，能否给我们讲一下传统中介有哪些常见的坑？以及如何避免掉入中介的坑呢？

回答：不知道之前大热的电视剧《安家》你有没有看，里面就有不少中介的坑，比如卖给客户几年都卖不掉的跑道房；找托儿假扮购房者让人误以为很抢手；没有提前做产调造成客户买了法院查封房……等等。传统中介做的是撮合交易，为的是想尽一切办法把房子卖掉。

伍

提问：你好，房姐，本人坐标上海，已有静安区自住学区房3房一套，有贷款，刚好够二胎自住，大的孩子已经17岁，马上可以高考，准备留在国内发展。另有徐汇区高安路一小 老破小一套 37平方，无贷款，目前出租每月5800元/月，市场售价490w，将来孩子长大了， 孩子和自己都肯定不会去自住。想请教一下房姐。

回答：1，是否应该把这套小的置换出来一张房票？我的目标是把新买房子当金融资产更有利于资产保值，小区更新，档次更高的小区，方便出租，而不是说要买一套未来留给孩子成家自住。如果把小房子卖掉，再加目前手里理财股票所有资金500万，觉得可以购买1300-1600 左右的一套房子。想请教一下应该买哪个区域未来更保值，看涨，方便资产管理，未来如果需要也可以有人接盘。我的初步计划是购买住宅，目标区域是黄浦区。

想请房姐帮忙把关我的思路是否正确，另外咨询一下曾叔未来上海黄浦区董家渡的发展前景是否能实现。老的南市区一直乱糟糟的 城市界面不太整洁，但随着绿城黄浦湾，融创外滩一号的建立，想在那附近买一个二手房，小两房，面积100以内。方便出租，或者将来自己自住或出售。

陆

提问：房姐你好，请问徐泾北城的动迁房可以投资吗？我看现在链家网挂牌基本都要4万左右的均价了，这里是否能搭上大虹桥这班列车呢？

回答：可以考虑投资，但是这个板块已经涨过一波了，而且动迁房房东产权复杂，需要识别风险，房姐建议要认真甄别。